생활형숙박시설(2) - 잔금대출 한도가 부족할 때
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지난 글에서 잔금대출 한도가 부족할 때 상황에 대한 이야기를 했고, 글의 말미에 부족한 자금을 시행사를 통해 마련했다는 이야기까지 했었다.
오늘은 그 상세한 과정에 대해서 이야기 해보겠다.
시행사가 잔금 유예 해주는 배경
시행사도 수분양자가 잔금을 치루지 않고 계약을 포기해버리는 일이 생기면, 해당 물건을 재분양 해야하는 상황을 맞이하게 된다. 그런데 지금처럼 생숙을 찾는 사람이 없는, 거래실종 상황에서는 그게 더 골치아픈 상황이 된다. 왠만한 수준으로는 할인 분양을 해도 팔리지 않을게 뻔하고, 준공을 하고서도 판매가 되지 않은 악성 미분양 물건으로 남을 수 있기 때문이다.
그렇기 때문에 시행사도 웬만하면 수분양자가 등기를 치는 방향으로 유도를 하며, 그 과정에서 잔금을 유예해주는 일종의 자금지원 서비스(?)도 해주는 것이다. 물론 빌려준 자금에 대해서는 이자를 받고, 대출 금액에 따라 별도의 담보물건을 요구하기도 한다.
잔금이 부족할 때는 시행사와 잘 소통하라
본인들이 분양한 물건이 거래도 잘되고, 프리미엄도 잘 붙어있는 상황이라면 그럴일이 없지만, 지금처럼 거래도 없고 분위기도 좋지 않은 상황에서는 시행사에서도 위기관리를 철저히 한다. 특히, 입주기간 동안 잔금을 치룰 수 있는 분양자와 그렇지 못한 분양자를 파악하는 일은 무엇보다 중요한 일이다.
그 방법의 일환으로 외주팀을 고용해서 수분양자들에게 전화 또는 문자로 잔금 준비는 잘 되어가는지를 물어본다. 이때 본인이 잔금 대출을 받아도 자금이 부족하다면, 그 상황을 솔직하게 시행사에 이야기하고, 얼마의 금액이 부족하니 그 금액만큼 잔금 유예를 해달라고 요청을 하면 된다.
잔금유예 조건과 예시
그렇다고 무한정 원하는 금액만큼 잔금 유예를 해주지는 않는다. 잔금대출을 얼마나 받았는지에 따라서, 다른 담보물건을 제공할 수 있는지 여부에 따라서 잔금유예 한도는 달라지게 된다.
예를들어, 내가 분양받은 생숙이 3억인데, 계약금 3천은 이미 납부했고, 잔금 대출을 2억을 받았다고 가정하자. 잔금 대출 2억에 대한 채권최고액은 130%로 설정되어 2억6천만원이 근저당으로 설정되어 있는 상황이다.
이때, 잔금 유예가 가능한 최대 금액은 아래처럼 계산이 가능하다.
잔금유예 최대금액 = 분양가 3억- 잔금대출 채권최고액 2.6억 = 4천만원
여기서 4천만원은 원금이 아니라, 채권최고액 130%을 적용했을 때의 금액이라고 생각해야 한다. 결론적으로, 위와 같은 상황일 때 내가 시행사에 요청할 수 있는 잔금유예 금액은 3천만원 정도(채권최고액 130% 적용시 3900만원을 근저당 설정)가 된다.
다만 이렇게 분양가에 꽉 채워서 잔금유예를 해주는 경우는 거의 없고, 위 금액보다는 적은 한도(위 사례에서는 2천만원 이내 수준)로 잔금유예를 해주는 경우가 많다. 하지만 추가적인 담보를 제공할 경우에는 해당 담보물건의 상태에 따라 더 많은 금액을 잔금유예 해주기도 한다. 잔금 유예기간은 짧게는 6개월 길게는 2년까지, 대출이자는 잔금대출 시점 은행권 이자보다 살짝 낮거나 비슷한 수준의 이자를 제안한다.
이러한 내용은 시행사마다 다 다르기 때문에, 직접 시행사와 이야기를 나눠보는 것이 정확하다.
잔금유예 신청 시 고려해야 할 비용들
잔금유예를 신청했을 때 발생하는 비용들도 고려해야한다.
- 대출이자 : 이 부분은 시행사가 제안하는 금리를 들어보고, 너무 과도할 경우 조율해서 결정한다. (내 경우 5%대 이자로 협의를 했다)
- 근저당 설정비용 : 담보물건에 채권최고액만큼 근저당을 설정할 때 발생하는 비용. 잔금 유예 금액에 따라 달라지며, 근저당 설정하는 물건 갯수당 비용은 늘어남 (시행사 담당 법무사에게 금액 상담 필수)
내 경우 대출 이자는 충분히 고려했었는데, 잔금 유예를 신청한 물건이 여러개다 보니 근저당 설정비용이 생각보다 높게 나와서(물건당 40~50만원, 다 합치니 수 만원 대) 깜짝 놀랐던 기억이 있다. 결국 추가 담보물을 제공하고, 해당 담보물에 잔금유예 받은 전체 금액을 한 번에 근저당 설정하는 방식으로 해당 비용을 크게 낮출 수 있었다.
이렇게 잔금 문제가 해결되면, 다음으로 고민해야 할 부분은 '어떤 위탁업체와 계약을 할 것인가'이다.
다음 글에서 이 내용에 대해서 이야기를 해보겠다.