조국 법무부 전월세 2년 연장 계약갱신청구권 추진

세입자가 전월세 계약을 2년 연장 요구할 수 있는 계약갱신청구권이 조국 법무부장관 취임과 동시에 추진되는군요. 

 

 

아직까지 구체적인 내용이 안나와서 '전월세 계약 2년 연장을 강제한다'는 것 외에는 알 수 없는데요. 관건은 '이 법안의 적용 범위가 어디까지냐'와 '임대보증금을 몇 %까지 올릴 수 있느냐' 인 것 같습니다.

 

적용 범위는 크게 민간임대주택과 일반 전월세 주택으로 나뉠텐데요. 현재 민간임대주택은 임대보증금을 종전 임대보증금에서 5% 이상 올릴 수 없도록 규제가 적용되고 있습니다. 이러한 임대주택에 대해서만 계약갱신청구권을 적용할 것인지, 아니면 일반 전월세에도 계약갱신 청구를 적용할 것인지가 첫번째 이슈가 될 것 같고요. 만약 일반 전월세에도 계약갱신청구권을 강제한다면, 임대료 상한을 둘 것이냐, 말 것이냐가 또 다른 이슈가 될 것 같습니다. 

 

정리하면, 

1) 임대주택에만 적용 + 임대주택 임대보증금 5% 상한 규제

2) 일반 전월세 주택에도 적용 + 임대보증금 5%상한 규제 없음

3) 일반 전월세 주택에도 적용 + 임대보증금 5%상한 규제 적용

 

 

위 세 가지 시나리오 중 어떤 방향으로 흘러갈 것인가에 따라서 앞으로 임대인이나 세입자의 대응방안이 달라질테고요. 정책이 어떤 방향으로 흐르던, 민간임대주택으로 등록한 임대사업자들에게는 리스크가 가중될 수밖에 없어 보입니다. 

 

1)번 케이스는 무조건 진행될거고요. 임대사업자들은 직격탄을 맞게 되겠죠. 

 

2)번 케이스같은 경우는 종전과 별로 달라질 것이 없을테고요. 임대료를 시세대로 인상할 수만 있다면 임대인이던, 세입자던 바뀌는 게 전혀 없으니까요. 

 

3)번 케이스는 (임대사업자가 아닌) 임대인들의 대대적인 반발을 불러일으킬 가능성이 높고, 세입자 입장에서는 무척 환영할 일이 될겁니다.

 

단, 이와같은 방향으로 진행될 경우 계약갱신청구권이 시행되기 전에 임대차계약이 종료되는 주택들의 전월세 시세는 크게 상승할 가능성이 있습니다. 게다가 안그래도 분양가 상한제 때문에 로또분양이 기대되는 지역들은 전월세 수요가 늘어나고 있는 상황인데요. 여기에 계약갱신청구권까지 더해지면 단기간에 전월세 시세가 폭등할 가능성이 있습니다. 때문에 해당 지역에서 전월세를 계획중인 세입자들은 주의가 필요합니다. 

 

반대로 신규 공급이 많아 전월세 시세가 낮은 지역들의 임대인들도 조심해야 할 필요가 있습니다. 초기 입주장의 낮은 전월세를 감안하고 세입자를 받는것은 '2년 후 시세대로 임대료를 받을 수 있으니 2년만 참자'라는 심리가 당연히 반영되었을텐데요. 계약갱신청구권이 3번 시나리오처럼 흘러가게 되면, 예상치 못한 피해를 받을 수 있습니다. 설마 그렇게 진행될까 싶지만서도.. 만에 하나라는 것이 있으니까요. 투자를 할때는 늘 최악의 상황을 염두해두는 것이 좋겠죠. 

 

 

 

아래는 기사 내용입니다. 

 

더불어민주당과 법무부가 문재인 대통령의 공약이었던 전·월세 계약갱신청구권을 법제화하기 위해 주택임대차보호법을 개정하기로 했다. 계약갱신청구권은 임대차 계약이 끝난 세입자가 재계약을 요구하면 갱신을 강제하는 게 골자다. 최근 정부와 정치권이 민간 분양가상한제와 전·월세 신고제 등을 추진하기로 한 데 이어 부동산 시장에 강력한 규제가 또 하나 떠오르는 셈이다.

17일 민주당에 따르면 조국 법무부 장관과 18일 가질 첫 당정협의에서 이 같은 내용을 담은 주택임대차보호법 개정안을 논의할 예정이다.
민주당 관계자는 "주택임대차보호법 중 계약갱신청구권은 국토교통부가 아닌 법무부 소관이라서 민주당과 법무부가 개정을 추진할 것"이라며 "당정협의에서 결정되면 올 정기국회에서 입법을 목표로 할 것"이라고 말했다. 계약갱신청구권은 임대차 계약이 끝난 세입자가 재계약을 요구하면 임대인이 `별다른 이유` 없이 갱신을 거절할 수 없다는 내용을 담고 있다. 대부분 1회에 한해 갱신청구권을 주는 것으로 알려져 있다. 세입자 입장에선 최대 4년까지 같은 집에 살 수 있는 권리를 보장받게 되는 셈이다.

 

[단독] 세입자가 요구하면 전월세 2년 더 연장 - 매일경제