2020년 달라지는 부동산 제도 및 세금

지난 12.16 대책을 포함해서, 2020년부터 달라지는 부동산 제도 및 세금을 한 장의 표로 정리해봤습니다.

 

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1) 전세자금대출 후 신규주택 매입 제한 (2020년 1월)

 

이번 12.16 대책에서 추가된 항목입니다. 관련 내용은 크게 두 가지가 있습니다. 하나는 서울보증보험의 전세자금대출 보증도 앞으로는 제한하겠다는 것, 다른 하나는 전세자금대출을 받은 뒤 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유할 경우 전세대출금을 환수하겠다는 조치입니다. 해당 항목은 국토부나 금융위가 아닌, 개별 금융기관에서 직접 관리하게 되므로 앞으로 주택 구입목적의 전세자금 대출은 어려워질 전망입니다. 

 

 

2) 주택 6억~9억 구간 취득세율 감소 (2020년 1월)

6억~9억 구간 취득세율이 줄어듭니다. 지금까지는 매매가격이 5억 9900만원이라면 취득세율 1%, 6억원은 취득세율 2%를 적용하기에 매매가격은 100만원 차이인데, 취득세는 600만원 가량 차이가 발생하는 웃기는 상황이 이어졌습니다. 때문에 6억에 거래할 것을 5억 9900만에 신고하는 웃지못할 해프닝도 많았습니다. 이러한 현실을 고려해서 6억원이 넘더라도 바로 취득세율 2% 적용하는 것이 아니라, 가격대 별로 취득세를 차등 적용하겠다는 것이 핵심입니다.

 

* 현재 논란중에 있는 4주택 이상 취득시 취득세율 4%는 아직 확정된 바가 없습니다. 현재 7월 이후로 시행일자를 조정한다는 이야기가 들립니다.

 

3) 조정대상지역 내 다주택자 양도세 중과 한시적 배제 (2020년 1월~6월 말까지)

시장에 매물이 없어서 시세가 한도끝도 없이 오르니, 정부에서도 마지못해 한시적 규제 완화 정책을 꺼내들었습니다. 2019년 12월 17일부터 2020년 6월 말까지 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 다주택자는 양도소득세가 중과되지 않고 장기보유특별공제도 적용받을 수 있습니다. 10년 이상 보유한 주택만 해당한다는 것을 명심하셔야 겠습니다. 

 

 

4) 실거래가 신고 기간 단축 60일 → 30일 (2020년 2월)

2월 21일부터 부동산 실거래신고 기한이 60일에서 30일로 단축됩니다. 이를 어기게 되면 500만원 이하의 과태료가 부과됩니다. 실거래가의 가장 큰 단점은 현장보다 느리다는 점이었는데, 그 부분이 개선될 수 있겠고요.

 

일각에서 주장하는 부동산 자전거래도 어려워질 전망입니다. 사실 자전거래 라기보다는 중개업소의 실거래 신고 실수일 가능성이 더 높아보이지만, 어쨌거나 신고기일이 줄어들면서 실거래가로 장난치는 일도 줄어들 전망입니다. 

 

 

5) 계약서 작성 단계에서 부동산 중개보수 협의 (2020년 2월)

 

부동산 매매 또는 전월세 거래 시 지금까지는 중개보수에 대해서 안내하는 절차가 의무가 아니었는데요. 중개업소와 거래 당사자들 사이에 이 중개수수료 때문에 논란이 제법 있었습니다. 단적으로 '중개보수는 협의인데 왜 맘대로 최대요율을 받느냐' 와 같은 다툼이 있었던 것이죠. 앞으로는 이런 논쟁도 없어질 전망입니다. 중개수수료율을 고지하는 것이 의무가 되었으니까요. 

 

아래처럼 변경된다고 합니다. 

 

<기존>

 

<변경>

 

중개수수료에 대해서 의무적으로 고지를 해야하고, 또 매도/매수인 서명까지 받으니 논란이 될 일 자체가 없겠네요.

 

6) 자금조달계획서 제출대상 확대 및 거래 소명 강화  (2020년 3월)

비조정지역에도 처음으로 규제가 생겼습니다. 12.16대책에서 발표된 내용인데요. 내년 3월부터는 조정대상지역 3억원 이상 주택과 비규제지역 6억원 이상 주택을 취득할 때에도 자금조달계획서를 제출해야 합니다. 비조정지역이라 해도 우수 입지의 신축은 6억을 넘는 것들이 수두룩한데요. 앞으로 이런 자금조달계획서 제출이 어떤 영향을 주게될지 주목할 필요가 있어보입니다.

 

 

7) 불법 전매 시 청약제한 및 재당첨 제한 강화 (2020년 3월)

불법 전매 하다가 걸리면 이제 짤없이 10년 동안 청약금지 하겠다고 하네요. 절대 안되겠죠. 합법적으로 하세요. 합법적으로. 그리고 앞으로는 재당첨 제한 기간도 강화됩니다. 분양가상한제 주택, 투기과열지구 당첨 시 10년, 조정대상지역 당첨 시 7년간 재당첨 제한이 적용된다고 하네요.

 

그런데 이런 부분은 청약할 때 자동으로 체크해줬으면 좋겠습니다. 과거 당첨내역에 본인이 당첨된 내역들 다 나오는걸 보면, 충분히 가능할 것 같은데.. 왜 안해주나 모르겠네요. 

 

 

 

8) 민간택지 분양가상한제 유예기간 종료 (2020년 4월)

19년 11월 국토부에서 민간택지 분양가 상한제를 시행하겠다는 발표가 있었고, 시장에서 논란이 커지자 이를 6개월 동안 유예한다고 한 발 물러서는 모습을 보였습니다. 이 유예기간이 2020년 4월 29일 종료됩니다. 이후 입주자 모집공고 나오는 사업장들은 민간택지라도 분양가 상한제가 적용됩니다.

 

12.16대책에서 분양가 상한제 적용지역으로 선정된 지역들은 아래와 같습니다. 

 

 

9) 100세대 이상 공동주택 관리비 의무 공개 (2020년 4월)

지금까지는 300세대 이상 또는 150세대 이상 주상복합 건물 등 의무관리대상으로 지정된 공동주택만 관리비를 공개했었는데요. 2020년 4월 24일부터는 100세대 이상 아파트 등 공동주택은 의무적으로 관리비를 공개해야 합니다. 그동안 관리비 논란이 있었던 아파트들 많았죠. 이제 객관적인 비교가 가능해지겠네요.

 

10) 연 2000만원 이하 주택임대소득 소득세 신고

 

지금까지는 주택으로 월세 혹은 전세를 놓았을 때 연간 수입이 2000만원 이하였다면 비과세가 적용됐습니다. 신고도 하지 않았지요. 그런데 2020년부터는 무조건 신고를 해야 합니다. 단, 연 2000만원 이하 소득은 분리과세 혹은 종합과세 중 자신에게 유리하게 선택해서 신고가 가능합니다.

 

중요한 것은 2020년부터는 전세임대 물건에 대한 간주임대료도 포함을 해야 한다는 점입니다. 부부 합산 기준으로 집이 2채라면 연간 월세소득에 대해서만 신고하면 되는데요. 만약, 부부합산 3채 이상이라면 월세와 보증금 3억원 초과분에 대해 간주임대료를 계산해 6월 1일까지 신고해야 합니다. 

 

<간주임대료 과세 요건>

 

- 부부합산 3주택 이상 보유

- 보증금 합계 3억 초과

- 주택 기준시가 2억 초과

- 전용면적 40m2 초과

 

시에만 간주임대료가 부과되며, 간주임대료 계산은 아래와 같이 하면 됩니다.

 

 

11) 허위매물 게시 공인중개사 처벌 규정 신설 (2020년 8월)

 

2020년 8월 허위 매물을 등록한 공인중개사를 처벌하는 규정이 신설됩니다. 허위, 과장광고를 올리는 공인중개사에게 최대 500만원의 과태료를 부과한다고 하네요. 

 

그런데..

얼마전 집주인 입장에서는 아주 골때릴만한 발표가 하나 있었습니다. 다름아닌, 일반인의 시세 교란행위 금지에 대한 발표인데요. 

 

기사 내용에 따르면, 

 

"국토교통부 관계자는 "아파트 엘리베이터에 집값 표를 부착하거나 단톡방이나 인터넷에서 `이 금액 밑으로 팔지 말자`고 하는 행위 모두 해당된다. 싼 매물을 내놓는 공인중개사 등 특정 중개업소를 지목해 여기에는 물건을 맡기지 말자고 하는 행위도 금지사항"이라고 말했다. 주민들이 원하는 호가보다 가격을 깎으려 하거나 저가 매물 위주로만 올리는 부동산을 블랙리스트로 만들거나, 집주인들이 원하는 호가대로 거래해 주는 부동산을 클린 부동산이라고 공유하는 행위 등 부동산 인터넷 카페에서 흔한 행위도 집값 담합으로 처벌받을 수 있다는 얘기다."

 

라고 하는데요. 이것을 어길 시 3년 이하의 징역 또는 3천만원의 과태료를 부과한다고 합니다. 이 또한 8월부터 시행됩니다.

 

마치.. 창과 방패 같네요. ㅋ

 

12) 종부세율 상향 및 공시가격 현실화율 제고 (2020년 11월)

 

다주택자 입장에서 가장 큰 부담일 종부세, 그것이 내년부터 큰 폭으로 오릅니다. 

 

1) 종부세율 상향

2) 종부세율 현실화율 제고

3) 2019년 시세 상승분 반영

 

위 세 가지 콤보로 인해.. 2020년 종부세는 아마 상상을 초월할지도 모르겠다는 생각이 듭니다.

미리미리 마음의 준비를 하시길 바랍니다.