생활형숙박시설(1) - 생숙의 문제점과 해결책

부동산 붐이 한창이던 2021년, 아파트 가격이 급등하고 주택에 대한 규제가 심화되자 틈새 상품인 생활형숙박시설(이하 생숙)이 인기몰이를 하면서 생숙 투자가 급격히 늘어났다. 

 

당시 생숙이 인기를 끌 수 있었던 핵심 요건은 바로 '분양권 상태로 전매가 가능' 했다는 것.

 

게다가 인기많던 생숙은 당첨자 발표 직후 프리미엄이 수 억씩 붙어서 매매되기도 했으니, 너도 나도 로또 당첨의 꿈을 품고 생숙 청약에 뛰어들었던 때 였다. 

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하지만 2년여의 시간이 지난 지금은 완전히 다른 분위기다.

 

미국이 급격하게 기준 금리를 인상하자 국내도 기준금리를 따라 올릴 수 밖에 없었고, 그에 따라 주택담보대출 이자에 대한 부담이 늘어나며 활활 타오르던 부동산 시장이 급격히 침체 되었다. 그 영향속에서 틈새 상품이었던 생숙의 인기 하락은 불가피한 일이었다.

 

더 큰 문제는 생숙이라는 상품은 실거주조차 불가능한 상품이라는 점이다. 하려면 할 수는 있다. 하지만 매년 공시가격의 10% 해당하는 이행강제금을 물어야 한다. 매년 납부해야 하는 세금에 이행강제금까지 내면서 살 수 있을까? 불가능 하다고 본다. (다행히도 이행강제금 부과는 2024년 말까지 유예되었지만, 여전히 큰 불안 요소로 남아있다)

 

 

실거주 할 수 없다면 임차를 주는 방법밖에 없다. 그러나 임대차계약 후 월세받겠다는 생각으로 보유하려고 해도, 중간에 무조건 위탁업체를 껴야 한다. (이게 참 거지같은 부분인데.. 다른 글에서 자세히 다뤄 보겠다) 일반 주택처럼 부동산에 세 놓고 임차인 구해서 월세 받으면 되는 단순한 임대 구조가 아니다보니 골치아픈 일이 한 두개가 아니다.

 

그렇다 보니 현 시점 생숙은 그 누구도 찾지 않는 상품이 되었다. 마이너스 프리미엄이 수 천만원~수억원까지 나오는 단지들도 쉽게 찾아볼 수 있고, 그럼에도 불구하고 찾는 사람조차 없는, 소위 거래 실종 상태다.

 

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이러한 상황에서 수분양자가 선택할 수 있는 방법은 두 가지다.

 

1) 생숙을 등기 치고, 위탁업체와 계약 후 보유한다. 

2) 계약을 포기한다.

 

나 역시 전매를 목적으로 생숙을 청약했다가, 어쩔 수 없이 등기쳐야 하는 상황으로 가게 되어 1)번의 루트로 진행한 물건이 있다. 현재는 위탁업체 계약 및 임차인 세팅까지 모두 완료된 상태다. 다음 글을 통해 이 과정에 대해 다뤄보도록 하겠다.

 

한편, 2)번의 방식인 계약포기를 진행하는 쪽에 관심이 있는 분들도 계실 것이다. 지인의 물건이 지금 계약포기 단계를 진행중인데, 이것도 1)번 내용의 정리가 끝나면 짧게라도 다뤄보도록 하겠다.