지역별 가격공부 - 전국 동읍면 평당가

부동산 투자를 공부하면서 다양한 질문들과 마주치게 되는데, 그 중 저를 가장 고민하게 했고, 지금도 고민하게 하는 질문은 아래와 같은 질문입니다.

이 주택의 적정 가격은 얼마인가?

A아파트의 가격은 알지만, 그 가격이 적정 가격인가? 라는 질문에는 답이 떠오르지 않았습니다. 앞으로 가격이 상승할 것인가? 라는 질문에 '그럴 것 같다'는 생각은 들었지만, 얼마만큼 상승할 것인가?에 대해서는 예측이 너무 어려웠습니다.

무엇을 어떻게 시작해야할지 잘 몰랐기에, 남들이 다 보는 데이터로 가격 공부를 시작했습니다. 그것이 KB통계자료였구요. 그렇게 시군구 단위의 가격 움직임이 얼추 눈에 익어가고, 시군구는 너무 단위가 크다는 생각이 들었을 때, 보다 작은 움직임을 확인하기 위해서 만들었던 자료가 'KB동읍면 평당가 조회시스템'입니다. 

KB동읍면 평당가 조회시스템 - 서울시 강남구 조회

KB동읍면 평당가 조회시스템 - 서울시 전체 조회

이전 버전의 KB부동산 '시세플러스' 메뉴에서 비슷한 정보를 제공해주고 있었으나, 한 지역의 시세정보만 제공하기 때문에 타지역들 간 비교가 어려운 점이 있어서요. 그 불편함을 해소한 일종의 업그레이드 버전이라고 생각하시면 되겠습니다.

여하튼, 이렇게 시군구별로 동읍면 매매/전세 평단가를 보면서 'ㅇㅇ동의 적정 가격은 얼마인가?' 라는 공부를 시작했는데요. 

바로 다른 문제에 직면했습니다.

이 동네가 왜 비싼지 또는 왜 싼지를 주관적인 느낌대로 판단하다 보니.. 이 판단이 맞는 것인지 도대체 확신을 가질수가 없었다는 점입니다. 그나마 아는 지역은 괜찮은데, 잘 모르는 지역인 경우에는 답이 안나왔습니다. 매매/전세 평단가는 객관적인 수치로 나와 있는데, 도통 그 가격이 이해가 안되는 경우가 있었기 때문입니다. 제가 볼 땐 A동이나 B동이나 그게 그거인데, 왜 A동이 B동 보다 더 비싼가? 라는 의문이 해결이 안되었던 것이죠.

'적정 가격을 판단하기 위한 기준'이 부족했던 겁니다.

가격 판단 기준을 어떻게 만들어야 할까? 를 두고 한참을 고민하다가, 큰 도움을 받았던 것이 빠숑님의 강의와 얼마전 발간된 책 대한민국 부동산 투자였습니다.

그 안에서 다루는 내용들,

- 입지별 등급에 따른 가격 차이 

- 상품 가치에 따른 가격 차이

- 적정가를 파악하는 노하우

- 질적 시장으로 넘어가는 가격대

- 등등

이러한 기준들을 통하고 나니, 그제서야 A동이 B동 보다 비싼 이유가 어느정도 이해가 되더군요.

저와 같은 방식으로 공부를 하고 계시면서 같은 고민이 해결이 안되신다면, 빠숑님의 강의를 들어보시거나, '대한민국 부동산 투자'라도 꼭 한번 읽어 보실것을 권장합니다. 확실히 도움이 되실겁니다. 

다시 동읍면 가격 얘기로 돌아가서.. 아래와 같은 내용들을 살펴보는 중입니다.

- 각 동의 시세는 얼마이고 위치가 어디인지

- A동의 가격이 B동 보다 왜 높은지 

- A동의 가격이 오르거나 내릴 때 B동과 C동의 시세는 어떻게 되는지

 

위와 같은 방식으로.. 거주지 인근부터, 투자한 물건이 있는 지역까지 조금씩 범위를 넓혀가면서 가격 공부를 해나가고 있습니다. 그렇게 동단위의 가격들이 눈에 익고, 움직임들이 보이기 시작하면.. 본격적으로 '아파트 단위'의 가격들을 살펴볼까 싶습니다. 

그때쯤 되면 처음에 가졌던 질문, '이 주택의 적정 가격은 얼마인가?' 도 어렴풋이 보이지 않을까요?