지역별 가격 공부

부동산 가격에 영향을 미치는 것들에는 입지(교통, 학군, 상권, 환경), 정책, 수급, 호재 등이 있다. 이런 요소들을 종합적으로 고려하여 최종적으로 부동산의 가격이 결정된다. 부동산 투자자라면 익히 알고 있을 내용들이다. 그래서 대부분의 투자자들이 입지를 공부하고, 수급을 따져보고, 정책 영향을 분석해보고, 호재가 있는지 없는지 조사도 하고.. 이런 가격 결정 요인에 대해서 공부를 하고, 따져가며 투자를 한다.

이러한 투자 방식의 본질은 '쌀 때 산다'는 것이다. 그런데 이 '싸다'는 것을 어떻게 판단하는가? 머릿속으로 만 생각했더니 정리가 잘 안되어서, '가격이 싸다'고 판단할 수 있는 기준을 글로 정리해보았다. 

첫째, 수요와 공급에 따라 부동산의 가격이 상승과 하락을 반복한다고 했을 때, 수급의 불균형으로 하락기의 바닥을 찍는 시기가 '쌀 때'라고 볼 수 있다.

둘째, (첫째 조건이 같을 때)유사한 입지의 지역들 중, 특정 지역의 가격이 상대적으로 낮게 형성되어 있으면 이 지역이 '싸다'고 판단할 수 있을 것이다. 

두 가지 언급하지 않은 요소 중, 호재는 결국 입지에 수렴한다고 생각했다. 교통의 확장, 학군의 변화, 상권의 발달, 환경 개선 등 이런 것들이 곧 입지 판단의 요소이기 때문이다. 정책은 영향을 미치는 지역 범위가 광범위하기에, 투자 지역 선정 시 결국 같은 정책의 영향을 받고 있을 가능성이 높아 논외로 보았다.

첫 번째 방식으로 투자를 하기 위해서 입주물량, 매매/전세 증감 등을 조사하고 분석한다. 이건 큰 문제가 없을 것 같다. 지금까지 공부해 온 내용들이니까. 그런데 두 번째 방식으로 '싼 가격'을 판단하기 위해서는 어떻게 접근해야 하는지가 고민이었다. 이런저런 생각 끝에, 우선적으로 각 지역의 가격을 알아야 한다는 생각에 도달했다. 더하여 그 지역이 왜 그 가격이 되었는가 분석해야 했다. 그렇게 각 지역의 가격과 입지를 파악하고 살펴보면, 가격이 인정이 되는 지역이 있고, 인정이 되지 않는 지역이 눈에 띌 것이다. 납득이 되지 않는 지역 중 가격이 비싼 곳은 고평가, 싼 곳이 저평가 된 지역이다, 이렇게 판단하면 되지 않을까. 어쨌든 처음 해보는 시도였기에 자료조사부터 시작하게 되었다.

지역별 가격 공부의 첫걸음은 아래와 같은 자료를 만드는 것이었다. 전국의 읍면동 레벨까지 m2 당 단가를 정리했고, 전국의 어떤 지역이라도 편하게 비교해볼 수 있도록 구성을 했다. 

강남구와 강동구를 살펴보면, 두 지역 중 비슷한 가격대로 강남구 일원동과 강동구 상일동을 확인할 수 있다. 이렇게 가격을 먼저 살펴보고, 두 지역의 입지를 판단해보고, 인근의 이 가격과 유사한 다른 지역을 또 찾아보고, 또 각자의 입지를 비교해보고.. 이런 과정을 반복하다 보면 무언가 느껴지는 것이 있지 않을까. 

일단 이 공부도 천천히 진행해보기로 하자.